Quản lý nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp

Quy định pháp luật và thực hiện pháp luật về nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp

 Chính sách, pháp luật về nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp

Trong thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản pháp luật thể hiện sự quan tâm, chú trọng trong việc giải quyết các vấn đề về nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp (KCN). Nghị quyết số 15/NQ-TW ngày 10/6/2012 của Ban Chấp hành Trung ương đã đề ra nhiệm vụ và giải pháp về bảo đảm nhà ở tối thiểu cho công nhân tại KCN, theo đó: “từng bước giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp”. Nhằm thể chế hóa các quan điểm, chủ trương của Đảng về nhà ở cho người lao động, Hiến pháp năm 2013 đã quy định thành những nguyên tắc hiến định mang tính chất định hướng: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (Điều 32), “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 Điều 59). Quy định của Hiến pháp năm 2013 là cơ sở pháp lý quan trọng tạo lập môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại các KCN, thể hiện được tính ưu việt của chế độ xã hội chủ nghĩa, góp phần ổn định tình hình kinh tế – xã hội và đẩy mạnh phát triển bền vững.

Ngoài Hiến pháp năm 2013, vấn đề quản lý nhà ở cho công nhân tại KCN còn được quy định ở các văn bản pháp luật chuyên ngành, như: Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng,… Theo đó, để bảo đảm sự công bằng, tránh xung đột về lợi ích và nâng cao hiệu quả quản lý về vấn đề cư trú, khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014 quy định công nhân tại các KCN phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định thì mới được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội, cụ thể: (1) Chưa có nhà ở, chưa được tham gia bất kỳ giao dịch nào hoặc được hỗ trợ về nhà ở, có diện tích nhà ở thấp hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định; (2) Phải có đăng ký nơi cư trú tại địa phương cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội; (3) Đáp ứng được các điều kiện xác định về người nghèo, hộ nghèo; các quy định liên quan đến thuế thu nhập.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đặt ra các tiêu chuẩn thiết kế để thực hiện việc quản lý thiết kế, kỹ thuật xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm cho nơi ở của công nhân được an toàn, chất lượng, tránh tùy tiện trong việc xây dựng nhà ở xã hội, tránh ảnh hưởng tiêu cực, bất lợi đến cuộc sống thường ngày, giúp công nhân tại các KCN yên tâm lao động và sản xuất (Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

Gần đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và Quyết định số 655/QĐ-TTg ngày 12/5/2017 phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng các thiết chế công đoàn tại các KCN, khu chế xuất.

Thực hiện chính sách, pháp luật về nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp

Thứ nhất, về dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2018, cả nước có 1.040 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân KCN. Trong đó, đã hoàn thành 137 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng hơn 56.176 căn, với tổng diện tích hơn 3.945.199 m2, đang tiếp tục triển khai 173 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 126.688 căn và tổng diện tích khoảng 6.786.049 m2. Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân KCN đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 111 dự án, với 46.871 căn hộ, tổng diện tích 2.340.485 m2; đang tiếp tục triển khai 91 dự án với 90.478 căn hộ[2].

Tuy nhiên, tình trạng thiếu nhà ở cho công nhân vẫn diễn ra trầm trọng ở nhiều KCN. Cụ thể, ở Hà Nội, có 9/17 KCN đã đi vào hoạt động ổn định với hơn 145.000 lao động nhưng mới chỉ có 4 dự án nhà ở cho công nhân thuê với tổng công suất thiết kế 22.420 chỗ ở, trong đó hoàn thành được 8.388 chỗ ở[3]. Tại TP. Hồ Chí Minh, dự báo đến năm 2020, có khoảng 400.000 công nhân làm việc tại 3 KCN tập trung (bình quân mỗi năm tăng 2%), trong đó, số lượng công nhân có nhu cầu về chỗ ở là 70%, tương ứng với 280.000 chỗ ở. Trong khi hiện trạng quỹ nhà ở cho công nhân đã được đầu tư xây dựng lũy kế đến cuối năm 2017 mới đáp ứng khoảng 40.000 chỗ ở. Như vậy, thành phố cần phải phát triển thêm khoảng 240.000 chỗ ở (trong đó, doanh nghiệp (DN) đầu tư xây dựng khoảng 30.000 chỗ ở và hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng khoảng 210.000 chỗ ở theo hình thức xã hội hóa loại hình nhà trọ, phòng trọ cho thuê)[4]…

Theo kết quả điều tra của Viện Khoa học Môi trường và Xã hội năm 2019 cho thấy, trong tổng số 1.880 công nhân được khảo sát, có đến 1.093 công nhân (chiếm 58,1%) cho rằng KCN không có nhà ở dành cho công nhân. Điều này phản ánh thực trạng nhiều người lao động trong KCN chưa được đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Mặt khác, mặc dù có 787/1.880 công nhân (chiếm 41,9%) cho rằng trong KCN có nhà ở dành riêng cho công nhân, nhưng trên thực tế, nhiều công nhân chưa tiếp cận được nhà ở xã hội, bởi tiêu chí để ở nhà ở xã hội rất khắt khe, mức thu nhập của công nhân còn thấp nên không thể thuê, mua được nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, quy trình, thủ tục để được hưởng các chính sách về nhà ở của công nhân tại KCN vẫn còn nhiều bất cập. Kết quả điều tra của Viện Khoa học Môi trường và Xã hội năm 2019 cho thấy, trong tổng số 1.880 công nhân được khảo sát, tỷ lệ công nhân trong KCN trả lời quy trình, thủ tục để được hưởng các chính sách về nhà ở vẫn còn phức tạp là khoảng 57%. Trong tổng số 109 chủ DN có đến 94 chủ DN (chiếm khoảng 86%) cho rằng DN không có khu nhà ở cho người lao động. Việc DN không mặn mà với nhà ở cho công nhân là do gặp nhiều hạn chế, khó khăn trong các thủ tục thực hiện, thời gian chuẩn bị; khó khăn trong giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư bị khống chế lợi nhuận tối đa là 10% cộng với việc giá đất tăng nhanh tại đô thị…, trong khi đó, việc đầu tư nhà ở thương mại mang lại giá trị lợi nhuận cao hơn và thu hồi vốn nhanh hơn so với nhà ở cho công nhân.

Chính vì vậy, công nhân các KCN đang gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Trong tổng số 1.880 công nhân được Viện Khoa học Môi trường và Xã hội khảo sát năm 2019, tỷ lệ người lao động đang sinh sống tại nhà tạm chiếm khoảng 10%; nhà cấp 4, bê tông cốt thép chiếm khoảng 73%; chỉ khoảng 16%  sống tại nhà cao tầng… Mặt khác, việc xây nhà ở cho công nhân tại các KCN ở một số địa phương còn thiếu đồng bộ với việc xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, bưu điện, chợ, siêu thị…), dẫn đến hiện tượng một số khu nhà đã được xây dựng hoàn chỉnh nhưng công nhân không muốn vào ở, vì quy hoạch, thiết kế và quản lý không phù hợp với đặc thù sinh hoạt, làm việc.

Thứ hai, về việc tiếp cận thông tin đối với chính sách nhà ở của công nhân tại các KCN. Theo kết quả điều tra của Viện Khoa học Môi trường và xã hội năm 2019, trong tổng số 1.880 người lao động được khảo sát, chỉ có khoảng 37% người lao động làm việc tại các KCN cho rằng có tiếp cận được thông tin về chính sách nhà ở. Tỷ lệ này phản ánh thực trạng các chủ thể quản lý về nhà ở chưa thực hiện tốt công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật. Tương tự, trong tổng số 109 chủ DN tại các KCN được khảo sát, chỉ có 47 người (chiếm khoảng 43%) trả lời đã tiếp cận được thông tin về chính sách nhà ở. Như vậy, trên thực tế, nhiều DN không biết về chính sách này nên chưa thu hút được sự tham gia đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước trong việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Đây cũng chính là một trong những rào cản làm cho việc giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tại các KCN vẫn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra.

Thứ ba, về việc huy động vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, hoạt động, chương trình cụ thể để huy động vốn cho dự án nhà ở của công nhân tại các KCN. Các ưu đãi về giá thuê đất, thuế, hạ tầng… đã phần nào đem lại những hiệu quả nhất định đối với việc huy động vốn. Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ngân sách nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng và Ngân hàng Chính sách xã hội khi thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đã giải ngân hết từ tháng 6/2016, đến nay, ngân sách mới bố trí khoảng 1.300 tỷ đồng cho cả giai đoạn 2018 – 2020 (năm 2018 là 500 tỷ đồng), bằng 13% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội. Do đó, dẫn đến 206 dự án nhà ở xã hội đang triển khai (trong đó có 72 dự án phát triển nhà ở xã hội cho công nhân) bị chậm tiến độ hoặc dừng thi công, chuyển đổi sang nhà ở thương mại[5].

Thứ tư, về công tác kiểm tra, thanh tra,  vẫn còn những bất cập, hạn chế. Số liệu điều tra của Viện Khoa học Môi trường và Xã hội năm 2019 cho thấy, trong tổng số 109 DN khi được hỏi có hoạt động thanh tra, giám sát của Nhà nước trong thực hiện chính sách về nhà ở cho người lao động không, chỉ có 37,6% số DN trả lời có. Kết quả này cho thấy việc không thường xuyên tổ chức thực hiện các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát dẫn tới việc phát hiện và xử lý các sai phạm về xây dựng nhà ở cho người lao động tại KCN của các địa phương, DN, các chủ đầu tư chưa hiệu quả.

Một số vấn đề trong quản lý nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp

Một là, mặc dù hệ thống chính sách về nhà ở cho công nhân tại các KCN hiện nay khá toàn diện và đầy đủ, tuy nhiên, tính hiệu lực, hiệu quả của các chính sách này chưa cao. Một số văn bản quy phạm pháp luật và văn bản hướng dẫn của trung ương ban hành chưa kịp thời và hướng dẫn chưa cụ thể việc triển khai thực hiện; đồng thời, một số văn bản có sự điều chỉnh, bổ sung hoặc thay thế trong thời gian ngắn nên quá trình tổ chức thực hiện ở địa phương gặp nhiều khó khăn. Điển hình như, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ 01/7/2015, nhưng đến ngày 10/12/2015, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật mới có hiệu lực và đến ngày 30/6/2016, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Hai là, chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực sự quan tâm đến việc phát triển nhà ở cho công nhân tại các KCN, hằng năm chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Mặt khác, quy trình, thủ tục để được mua, thuê nhà ở xã hội vẫn còn khắt khe, rườm rà, phức tạp, gây khó khăn cho công nhân làm việc trong các KCN nên hiện tại, nhiều công nhân vẫn chưa tiếp cận được nhà ở.

Ba là, nguồn vốn ngân sách một số địa phương còn hạn hẹp dẫn đến không bố trí được vốn dành cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để thu hút cộng đồng DN tham gia đầu tư dự án và thu hút công nhân mua nhà ở. Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn vay của công nhân, người lao động tới chính sách tín dụng theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng còn nhiều bất cập.

Bốn là, công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục chính sách, pháp luật về nhà ở cho công nhân tại các KCN còn chưa sâu rộng. Nhiều DN và công nhân không biết đến những chính sách, quy định của pháp luật, do đó chưa thu hút được sự đầu tư mạnh mẽ của DN và công nhân chưa tiếp cận được với các chính sách nhà ở xã hội.

Năm là, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đặc biệt là nhà ở dành cho công nhân làm việc tại các KCN hiện nay chưa được xây dựng đầy đủ, gây khó khăn cho cộng đồng DN, người lao động trong quá trình tiếp cận thông tin.

Một số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động quản lý nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp

Thứ nhất, cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá lại cũng như ban hành các văn bản hướng dẫn, cơ chế, chính sách ưu đãi cụ thể đối với nhà đầu tư, các nhóm đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở; nghiên cứu điều chỉnh cơ chế, chính sách, quy định áp dụng riêng cho các dự án nhà ở cho công nhân tại các KCN.

Thứ hai, rà soát chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan có chức năng QLNN về nhà ở, tiếp tục đẩy mạnh, đổi mới phương thức làm việc và cần tinh gọn hơn trong giải quyết các thủ tục hành chính; đề ra những cơ chế cụ thể, rõ ràng cho việc phối hợp thống nhất, đồng bộ, nhịp nhàng giữa các cơ quan QLNN về nhà ở.

Thứ ba, rà soát quy hoạch đô thị chi tiết, gắn quy hoạch nhà ở cho người lao động KCN với quy hoạch phát triển đô thị. Đặc biệt, có đánh giá các yếu tố liên quan đến văn hóa, xã hội, phong tục, tập quán đối với các vùng, miền. Hỗ trợ các nhà đầu tư nhà ở cho công nhân tại các KCN, tiếp cận với đất sạch để đầu tư xây dựng. Quản lý, giám sát chặt chẽ đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động thuê trọ; tạo điều kiện thuận lợi để các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở tiêu chuẩn cho công nhân lao động thuê trọ.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ đầu tư, huy động các nguồn lực xã hội cho các dự án xây dựng khu nhà ở cho công nhân; có chính sách khuyến khích các DN, nhất là DN hoạt động sản xuất – kinh doanh tại các KCN tự xây nhà hoặc tiếp tục hỗ trợ trực tiếp một phần tiền thuê nhà cho công nhân gắn với chất lượng, hiệu quả sản xuất – kinh doanh của DN và của người lao động. Tiếp tục đẩy mạnh và có giải pháp đột phá để khuyến khích, thu hút các nguồn vốn, nhà đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân KCN. Đồng thời, mở rộng đối tượng ưu đãi, hỗ trợ về thuế cho người dân hiện đang có nhà trọ cho công nhân thuê và tham gia xây dựng nhà ở cho người lao động tại các địa bàn có KCN để có thể xây dựng, nâng cấp, cải tạo nhà trọ hiện có, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho công nhân KCN, giảm giá cho thuê.

Thứ năm, tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền (chủ trương, chính sách về ưu đãi, hỗ trợ về tín dụng, giá bán,…) để thu hút nhà đầu tư, người dân tham gia vào các dự án nhà ở cho công nhân tại các KCN.

Thứ sáu, đẩy mạnh thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao trình độ chuyên môn và nhận thức của cán bộ phụ trách quản lý nhà ở xã hội cho công nhân tại các KCN.

Thứ bảy, tổ chức thực hiện các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát một cách thường xuyên, liên tục, kịp thời và nhanh chóng; đồng thời, thực hiện đa dạng các hình thức thanh tra, kiểm tra, giám sát (định kỳ, đột xuất), tránh việc thực hiện mang nặng tính hình thức và chưa gắn với công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức.

Thứ tám, hoàn thiện và cập nhật cơ sở dữ liệu thông tin quốc gia về nhà ở, nhất là về nhà ở cho công nhân tại các KCN; bổ sung các chuyên mục thông tin về vấn đề này trên các trang thông tin điện tử, bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của người lao động.

ThS. Nguyễn Đình Phúc – Bùi Thị Hơn
Viện Khoa học Môi trường và Xã hội

Chú thích:

1. Bài viết là sản phẩm của đề tài cấp Quốc gia “Quản lý các vấn đề xã hội tại các khu công nghiệp ở Việt Nam”, mã số KX 01.45/16-20, thuộc Chương trình Khoa học và Công nghệ trọng điểm cấp Quốc gia KX.01/16-20.
2. Báo cáo về nhà ở xã hội tại khu vực đô thị của Vụ Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, năm 2018.
3. Báo cáo số 259/BC- ĐĐBQH của Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội về kết quả khảo sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về bảo đảm điều kiện sinh hoạt và làm việc đối với công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2013 – 2017, ngày 21/9/2017.
4. Báo cáo số 154/BC-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhu cầu định hướng phát triển nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 13/9/2018.
5. Báo cáo tổng hợp về phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp của Vụ Quản lý các khu kinh tế – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2019.

(Nguồn: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Quản lý Nhà nước số 297, tháng 10/2020)