Cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

12:03 25/04/2025

Trong nền kinh tế thị trường, việc huy động quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư không chỉ phụ thuộc vào hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, mà ngày càng phổ biến và hiệu quả hơn khi áp dụng cơ chế thỏa thuận với người sử dụng đất. Pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, đã chính thức ghi nhận và hướng dẫn rõ ràng cơ chế này, góp phần đảm bảo tính minh bạch, đồng thuận và tôn trọng quyền định đoạt của người dân.

1. Tại sao cần cơ chế thỏa thuận?

Thay vì trông chờ Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, hiện nay, nhiều nhà đầu tư chủ động tìm đến thỏa thuận trực tiếp với người dân, để nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cách làm này giúp:

Đảm bảo tự nguyện, không cưỡng chế, tạo sự đồng thuận xã hội;
Rút ngắn thời gian chuẩn bị quỹ đất, tránh khiếu kiện, khiếu nại kéo dài;
Góp phần phát triển mô hình hợp tác giữa người dân – doanh nghiệp – nhà nước trong đầu tư bền vững.

Cơ chế này được xem là phù hợp với thực tiễn và đã được pháp luật công nhận như một kênh huy động đất đai hợp pháp để phục vụ các dự án đầu tư không thuộc diện thu hồi đất.

2. Những điều kiện pháp lý cần lưu ý

Theo Điều 194 Luật Đất đai 2024 và được hướng dẫn tại Điều 8 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cơ chế thỏa thuận chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời 2 điều kiện quan trọng sau:

Thứ nhất, dự án đầu tư không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Tức là, đây là dự án thuộc nhóm xã hội hóa, thương mại, không phải là công trình công cộng, an ninh quốc phòng hoặc công trình cấp thiết.
Thứ hai, việc sử dụng đất của dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Điều này nhằm đảm bảo quyền định đoạt của người sử dụng đất, đồng thời không làm phát sinh cơ chế thu hồi đất bắt buộc – vốn dễ gây ra các xung đột và khiếu nại trong thực tiễn.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị

Tổ chức kinh tế muốn thực hiện thỏa thuận cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gửi đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bao gồm:

Văn bản đề nghị cho phép thực hiện thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất liên quan;
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư, tùy theo quy định tại Luật Đầu tư;
Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của tổ chức kinh tế (báo cáo tài chính, cam kết tín dụng, vốn tự có…).

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ không chỉ giúp quá trình được thẩm định nhanh chóng mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để tránh bị từ chối hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần.