Bất cập về giá đất trong Luật Đất đai 2013

Tuy Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai năm 2003 nhưng sau 3 năm thi hành trong điều kiện quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa khá đặc biệt trong nền kinh tế thị trường và do những khiếm khuyết của bản thân Luật nên đã xuất hiện một số bất cập, trong đó, lớn nhất là giá đất.

Giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm

Trước hết phải thấy rằng, trước đây dân ta nói, “tấc đất, tấc vàng” là với ý nghĩa quan trọng của đất trong sản xuất nông nghiệp, do vậy không được lãng phí, nhất là trong hoàn cảnh địa lý đất nước, “tam sơn, tứ hải, nhất phần điền”. Người đời không quên câu ca, “ai ơi chớ bỏ ruộng hoang/bao nhiêu tấc đất tấc vàng bấy nhiêu”. Nhưng nay, “tấc đất, tấc vàng” hoàn toàn đúng với cả nghĩa đen, lẫn nghĩa bóng của câu ca. Ở thời điểm này, nhiều nơi giá cả đất đai đã lên hàng trăm triệu đồng/m2, có vị trí đắc địa ở trung tâm đô thị đặc biệt là cả tỷ đồng/m2 thì rõ ràng đất còn đắt giá hơn cả vàng. Từ đó mà động cơ làm giàu từ đất theo mọi cách, mọi kiểu ở mọi nơi phát triển nhanh đến chóng mặt.

Trước hết, theo đường chim bay, từ đầu nước (Đồng Văn, Hà Giang) đến cuối nước (mũi Cà Mau, tỉnh Cà Mau) dài 1.648km, cả nước có 6 vùng thời tiết, địa lý, địa hình đất đai rất khác nhau, nhưng chỉ chia ra có 3 vùng đất để định giá là đồng bằng, trung du và miền núi nên nhiều trường hợp giá trị đất rất khác nhau giữa các vùng, các địa phương mà giá đền bù lại tương tự như nhau (việc này còn có liên quan đến phân loại, phân hạng đất) gây ra sự mất công bằng giữa các địa phương cho đến người có đất bị thu hồi và giữa những người được giao đất.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Ngay từ khi thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Do chỉ có 3 vùng giá đất và “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể” (Khoản 3, Điều 114), mỗi địa phương vận dụng một cách khác nhau nên rất khó thực hiện được quy định “trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định” (Khoản 1, Điều 114). Báo cáo thì có thể được, nhưng Thủ tướng quyết định mọi trường hợp trong cả nước thì thật là khó. Đó là chưa nói đến khó khăn khi thực hiện nguyên tắc thứ 4 trong việc định giá đất, “cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112). Trên thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa. Cũng theo Tổng cục Quản lý đất đai (nguồn đã dẫn ở trên), chỉ nói riêng đất đô thị đặc biệt thì biên độ giữa tối thiểu và tối đa đã cách xa nhau tới 50 - 60 lần (theo thời giá khi đó tối thiểu là 1,5 triệu đồng 1m2, tối đa là 81 triệu đồng 1m2).

Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

Nếu phân theo nguồn kinh phí đền bù thì có hai loại dự án thu hồi đất, loại dự án có nguồn kinh phí đền bù lấy từ ngân sách nhà nước và loại dự án có nguồn kinh phí ngoài ngân sách nhà nước. Loại ngoài ngân sách nhà nước gồm “vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó” (Khoản 2 Điều 87) và từ nguồn kinh phí của các doanh nghiệp. Loại dự án được đền bù ngoài ngân sách nhà nước (tức là kinh phí đền bù từ nước ngoài, từ doanh nghiệp) thường được đền bù sát giá thị trường, do đó tương đối thỏa mãn người bị thu hồi đất. Loại dự án đền bù từ kinh phí là ngân sách nhà nước thường rất thấp (không sát giá thị trường) nên không thỏa mãn được người có đất bị thu hồi. Tình hình này gây ra mâu thuẫn giữa các loại dự án trong việc việc đền bù, người bị thu hồi đất dễ dàng thỏa thuận với chủ dự án là doanh nghiệp và dự án nước ngoài hơn là dự án đươc đền bù từ ngân sách nhà nước. Điều này đã ảnh hưởng đến nhiều mặt, trong đó có việc làm chậm tiến độ triển khai một số dự án, có sự so bì giữa những người có đất bị thu hồi trên cùng vị trí hoặc lân cận...

4 việc cần xử lý ngay

Văn bản hướng dẫn thi hành Luật có những mâu thuẫn với Luật gây ra những khó khăn trong thực hiện. Ví dụ, Điều 114 của Luật chỉ quy định Bảng giá đất, và Bảng giá đất chỉ làm căn cứ trong các trường hợp Tính tiền sử dụng đất; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí quản lý; Tính tiền xử phạt khi vi phạm; Tính tiền bồi thường; Tính giá trị quyền sử dụng đất (không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất). Nhưng Điều 15 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật lại quy định cả giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất...

Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các nghị định, thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành. Có thể nghiên cứu xử lý ngay 4 việc dưới đây:

Một là, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại.

Hai là, về lâu dài phải xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất; phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi 5 năm một lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng.

Ba là, điều chỉnh tới mức chấp nhận được giá đất đền bù giữa dự án có nguồn kinh phí đền bù từ ngân sách nhà nước với dự án có nguồn kinh phí ngoài ngân sách nhà nước (sửa đổi Luật hoặc ban hành nghị định để điều chỉnh).

Bốn là, nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới luật. Các cơ quan hữu trách cần rà soát các nghị định, các thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn.

Ts. Bùi Ngọc Thanh